一季度楼市销售创新高

一季度，房地产市场热度不减，成交超预期表现。商品房销售面积36007万平方米，同比增长63.8%，较2019年一季度增长20.7%。商品房销售额实现38378亿元，同比增长88.5%，较2019年一季度增长41.9%。单月来看，3月房地产市场迎来“小阳春”行情，商品房销售面积18644万平方米，同比增长38.1%，较2019年同期增长18.5%。商品房销售额达到1.9万亿元，同比增长58.1%，较2019年同期增长35.1%。其中，各区域市场呈现不同的热度，东部房地产市场持续火热，中部和西部地区市场有序复苏，东北地区市场似有好转迹象，一季度商品房销售面积分别较2019年同期增32%、10%和2%。以此判断，二季度房地产市场有望保持较高热度，商品房销售面积、金额仍将维持较快增长态势，但各区域市场持续分化的状态难以改变。再加上目前土拍市场持续火热，东部地区楼市仍有进一步走高的潜力，成交增长动力强劲；反观东北地区市场长期人口净流出，需求瓶颈尽显，成交较难摆脱下降泥潭。

受到市场升温带动，一季度大中城市一二手房房价也普遍上涨。根据国家统计局公布的销售金额和销售面积计算，2021年1-3月份全国商品房均价为10658元/平方米。从3月单月来看，全国商品房均价达到10313元/平方米，继2月之后再次破万。从房价上涨指数来看，3月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为0.4%，同比涨幅为4.4%；全国70个城市二手住宅销售价格指数环比涨幅为0.4%，同比涨幅为3.3%。房价涨幅依然在扩大，稳房价仍然是各地不能松懈的重点任务。从房价上涨城市数量而言，2021年以来，全国70个大中城市中，新房价格环比上涨的城市数量一直维持在50个以上。至3月，二手房、新房价格环比上涨城市的数量分别达到58个、62个，分别较上月增长3个和6个。新房市场来看，福州与广州并列成为3月房价环比上涨最快的城市。值得注意的是，福州的房价涨幅排名从2月的第42位跃升为第1位，出现明显的周期性反弹，炒房行为不容忽视。

二手房价格涨幅略有扩大，4个一线城市销售价格环比上涨1.0%，涨幅较上月回落0.1个百分点，北京、广州二手房市场持续火热，价格环比涨幅进一步提升至1.4%。31个二线城市销售价格环比上涨0.5%，涨幅较上月扩大0.1个百分点，杭州、南京、宁波等热点二线城市价格加速上涨，环比涨幅都在1%左右，南宁、乌鲁木齐价格转跌。35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅较上月扩大0.1个百分点，安庆、北海、南充等压力三线城市二手房市场持续低迷，价格环比仍处下降通道。本轮二手房上涨背后动因与校区房热度高涨有很大关系，一季度各热点城市纷纷展开针对校区房降温的措施，比如上海发布中招新政，之后校区房价格出现松动，但并未显著降价。预计，未来各城市房价或将维持分化态势，热点城市房价或将稳步抬升，尤其是那些土拍火热乃至频出的城市，房价看涨预期更为强烈；压力城市房价或将缓步下行，现阶段打折降价仍是加速成交去化的必要手段。

一季度，全国房地产开发投资27576亿元，同比增长25.6%，较2019年一季度增长15.9%。3月，房地产开发投资13590亿元，同比增长14.7%，较2019年同期增长16%。尽管新开工面积、土地购置面积持续走弱，但施工仍是房地产投资的核心支撑因素，抢工期便是抢回款已成市场共识。预计2021年全年房企拿地投资态度都保持谨慎态度，土地购置面积或将持续走弱，势必将制约新开工面积上行空间，但由于企业抢回款诉求强烈，施工面积仍将保持较快增长态势，年内房地产开发投资增速有望保持两位数以上的高增长。一季度，房屋新开工面积36163万平方米，同比增长28.2%，较2019年一季度仍下降6.6%，整体仍处低位。3月，新开工面积也较2019年同期仍下降4%。主要原因在于“三道红线”后房企拿地投资态度趋于谨慎，红档、橙档房企投资大幅放缓，仅绿档房企保持增速，很多程度上导致新开工面积持续低位运行。

正常情况下，只有项目竣工并顺利交房后，房企才能实现全部回款，意味着现阶段抢工期也就等同于抢回款。一季度，房企明显加快施工进度，房屋施工面积798394万平方米，同比增长11.2%，较2019年一季度增长14.1%。“三道红线”后房企普遍加大营销力度，并积极抢回款，以便提升档位、降低融资约束。以此判断，房企投资态度仍将保持谨慎，缓拿地已是市场常态，短期内新开工面积较难摆脱下降通道。联系到抢工期等同于抢回款，施工面积大概率将持续提升，2021年或将真正迎来市场期盼的竣工大年。

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