【虎哥说楼】桐乡，刚需“神”户型单日爆销2亿，网红嗨点到底特别在哪里？！

壹

暴雨如注的天气，你可能懒在沙发上；

而对于网红盘的刚需来说，哪怕落铁，也只是插曲，主旋律依然是，热（Luo）销（Cai）！

最关键的，脚头勤快一点的，不经意之间，就已经省下20万！

不出意料的结果，没啥好奇怪的！只是，我不希望就因为价格相对便宜来跟大家这么说，毕竟，远有鹤岗、近有石门；

智商税的痛苦，经常有！

一边回着微信客户的语聊，一边喝着茶的我，心里反而愈加笃定，证实着自己推演结果的同时，也帮着大家办点实事；

5月之后，一直在说，对于刚需来说，友好度较高，选择余地较大的方向，向“南”看！而面对差异化的绿地和龙湖天宸原著，鱼与熊掌的味道混搭的味道，后者愈发浓烈一些；

这个在我看来已经具有相当“安全垫”效应的项目，还是要再帮着捋一捋思路，毕竟这次2期首开后还会有加推，能看到的，都算有缘人！

贰 

区位，必须“特区”

有过投资成功经验的人都知道，已经被证明地段价值的区域，大多是熟地，造在那个位置上的楼盘，那叫CEO盘（自住改善），稳定但爆发力显然不够；

反观城乡结合部的位置，蕴藏着土地焕发的潜能；这里面最大的窍门，在于“兜底”或者叫“背书”的成色；

投资股票的人总是赚不过投资房产的人，前者你面对的是一家企业，后者你面对的是一方政府，而目前还在城市化竞争中的城市，摆脱土地财政谈何容易，下了重注的区域，更加“输不起”！

对标嘉兴市本级的国商区科技城，海宁的许村和盐仓，桐乡，无疑是30KM乌镇大道两端的乌镇和高桥，相对而言，有产业和人口预期的高桥高铁新城，更是这个城市发展的“胜负手”所在；

聪明的你去翻一下2017年以来，高桥区域出让的工业用地的规模和频率，就能搭到这片热土躁动的脉搏；

说到安全感，大家更直观的就是房价反推的地价，我只能偷偷告诉你一个原则；

特价的“面粉”，只有能和政府共进退的房企才有可能，而在现有的国情下，有此殊荣的必须根正苗红，可以双向选择的，真心不多；

限价与不限价，作为房企，盈利是王道，而这样的胎生具有优势的项目，带给我们最实实在在的，足够的弹性，实惠的房价和产品的发挥空间；

资本的平安选择品牌力产品力皆佳的龙湖，完美！

叁

管道，必须“特别”

我们常说，本地人购房，常常带着放大镜去选择，而外地人置业，视角却相对宽泛，但奇怪的是，往往后者选择的，时间证明却更准确；

这里面最大的梗，在于后者的选择顺应了城市发展的方向，而城市的雄壮发展，才是机会最大所在；

用发展的眼光去看问题！

从单一城市的城市化，到长三角一体化和上海、杭州都市圈的形成，环顾四周，例子比比皆是，远到上海松江、江苏昆山、花桥，近到海宁的许村、盐仓，最近的例子2019年上半年出地冠军海盐，这种角色的转变，都有其底层的逻辑；

1.0版本的城市化和2.0版本的都市圈，最大的区别在于置业观念的迭代更新；

所谓“城市化”，最显性的特征就是进城买房，浩浩荡荡的城乡二元一体的过程，而“都市圈”，则呈现出从点状中心化，到多元线性的转变；

城市，在发展过程中，乡镇融合为街道，毗邻大城市的县级市华丽转身为某一中心城市的一个区，龙翔合并进乌镇镇、高桥镇成为高桥街道，这种变化，只是时间问题，不可逆转；

桐乡，在这一轮都市圈发展过程中最显性的体现，就如初生的雏鹰，抬头，蹬脚，展开翅膀；

事实，总是胜于雄辩！

形象的比喻，把杭海线看作管道，而许村盐仓与海宁城区的关系就如两头越来越粗壮的骨头状结构，愈发成长，管道越是流畅，源源不断的资本、产业、人口与杭州产生互动，频频熔断的地价和稳定在20000左右的房价，已与海宁城南、城东鹃湖不相上下，2019年上半年的库存去化周期，海宁许村，最短！

反观桐乡，这根管道转东西向为南北向，把30KM的乌镇大道比作海宁杭海线，就近于现有的高铁线，未来四合一的桐乡高铁新城，越接近“水龙头”的地方，水量越充足，这个道理，不说你也应该懂；

恰巧每周都要从杭州赶到桐乡的虎哥，每次从下了高速走桐乡高铁站到振东新区，早高峰7:50-8:02，平均12！

很多时候，不在于你自己的臆想，在于观察，这个效率，已经说明了这条管道的价值！

同样的原理，14000和20000的反差，外加联结8横8纵全国高铁干线的位置，无论如何，都值得重视；

肆

时机，必须“正好”

天时、地利、人和，这三个因素，在买房的过程中同样适用；

所有的过程，当你看到的时候，已是过往，比如乌镇的绿城雅园，不说房价，问你个简单的问题，你知道桐乡本地人在已售4000多套房源里的占比是多少吗？

30%+，1200套以上；

别用传统的上海老年人的思维去猜想，经常在食堂就餐的我，越来越多听到本地人的口音；

你知道到现在天宸原著购房者中本地客户的比例是多少吗？

85%+，这个比例，只会多不会少，对于周边未来的商业、学校、医院等配套的互相支撑，一个以本地人为主的群体，这很关键！

你不得不承认的是，历史总是惊人的相似，不同的阶段，都是13000不到起步！

对于天宸原著背后的股东平安来说，7年的耕耘和等待，远超100亿的投资强度，这份耐心，还在继续，2019，随着城北补涨，振东夯实2万，地价和房价的倾斜，洼地效应更加明显，刚需外溢的概率，大大增加！

诚如很多客户所说的，不到现场，无法想象这种传统观念和真实现实产生落差的冲击，很多周边崇福、高桥乃至海宁北的客户，到了现场，目前宜居的环境、日益成熟的配套，心弦自然拨动；

一个有着长远眼光的城市运营商，对于节奏的把握，是战略高度的考虑，很显然，目前高桥新经济城整个板块，要让投资客蜂拥而入这并不是一个难题，而什么时候才算是厚积薄发，这才是关键，长久和稳定的“变化”，可能是各方面都乐见其成的结果；

风，在变，你能通过看得见的旗面卷角的细微变化去感受；

7月-9月，全球悄然开启再次降息的宽松周期；相对应的，国内的降准箭在弦上，但房贷基准上浮的幅度，也频频预期上浮，水多了，水龙头自然要被把控；

北京、上海、深圳，地价开始躁动，就在前几天，深圳一口气推出5幅地，房企站着拍地，热度可想而知，一线城市的判断，我说过“要买的早买，要卖的早卖”，其实本质上说，就是判定政策（限购限售）可能加码，市场继续“分化”，半年之后的结果，看得到的再次会外溢，但绝不会普涨，机会只在局部；

还有3-6个月，我们等着看；

伍

产品，必须“偏执”

成功的人，往往偏执，巨大成功的人，往往因为偏执被人说成“疯子”；

产品的最基本定位，亦是；

2019年上半年，市场最明显的特征，是刚需和刚改的“躁动”，相对应的，起步在89平米的小户型，越来越少！

就算是刚需刚改供应大户的城北，经历过一轮消化过后，除了零星的个案，已经进入断档期，而城北碧桂园新增供应最小的面积，105平，再等下去，要到明年3月的荣安金地项目，就算有，对于刚需来说，房价也已不甚友好；

更恼人的还有户型，许多人发现，市场越好，户型越无亮点；

理由很简单，只有市场不好的时候，政府才会暗暗放水，比如让开发商多偷点面积，相对而言，使用面积的增加才能促进销售，毕竟，刚需对于这些，异常敏感；

而现在，严控“偷面积”的背景下，对阳台、露台、飘窗、设备平台等等，都打了严苛的补丁规定；

因此，好卖的偷面积的“网红户型”，正在慢慢消失，除了房价，这本账，要倒过来再算算，毕竟，套内使用面积的大小，对自住的家庭，更重要；

89平米能干到同行100平米三房同样的功能，还是双卫！

面宽9.9米，三房朝南，玄关、客厅、餐厅、书房、双卫，尺度和功能，丝毫不逊色于同类型产品，但是面积的差距，89m2VS100m2，你算算这不是个小数目；

对于刚需来说，选择楼盘时，户型比地段、开发商品牌、产品定位尤为重要，甚至从某种意义上说，更重要；

户型直接关乎使用，尺寸不够，在房子里磕磕碰碰，转个身都难的苦，却是每天都要面对的，当你住进去的时候，发现少了个卫生间，再考虑预算增加个一百万换房，也不是谁都可以的；

未来在二手房市场上，资产的对抗，好户型溢价的价格和流动性同等重要，能让人待见的户型，不过如此；

为什么环顾全市，这样的产品只有天宸原著才有，我不能说破，

我只知道，这很可能是刚需最后一波“网红户型”的集中供应了，而且，执拗的龙湖，在天宸原著2期的户型配比上，90%全部配置了89平米这个户型；

这肯定不是单纯的固执，而是市场对于一期产品认可以及开发商对后市的一种自信；

凑巧的是，除了刚需刚中带刚的户型，龙湖自身的开发水准，已经无需多说，很多客户，听说是龙湖的品牌，自然而然想到的最大的亮点都是景观园林和小区服务；

何况，外围还包着公园（规划中）和水系，听说连民间看小的，锚定孩子的婚房，都已经有了好几套，高层和排屋皆有；

所以，对于刚需只能说一句句：且买且珍惜，并不为过；

陆

预期，更“美好”

没有十全十美的产品，如果有，价格也不美丽！

从预期到落地，对于一个楼盘来说，总有一个过程，这只是时间问题；

龙湖天宸原著面临的预期，和经开区乃至所有在发展中的热点区块一样，在于配套中依赖常住人口消费的商业、学校和医疗资源；

三大件中的医疗，已由平安引进瑞金医院入驻，并准备扩建；商业部分，也会随着龙湖一期年底交付后，奥特莱斯进驻合悦坊商业街来完善；

最后的教育问题，私立目前已有耀华，至于公立学校，和乌镇大道的城北板块一样，时间是最好的朋友；

当然，你可以选择等待，不过，也要随时做好2019城北这种爆发式补涨的可能！

我一直以来的意见：对于刚需买房，与其掉进芝麻里看问题，不如留一些余地给未来，高概率事情外加低于50万的首付，把生活的尊严和品质，牢牢捏在自己手里，有什么不好？！

有机会选择的时候，总比被选择要好！