【虎哥说楼】2019棋至中局，扯几件从宏观到微观买房都相关的事情！

◎ 壹 ◎

这段时间的工作有点杂，也有点泛；

一方面扩大了楼市的视野范围，眼前的标本市场（桐乡）是一个典型的四五线城市，只是嘉兴五县两区的一个分支部分，在现有的市场变化中，如果不能从中观上加强比对，那么宏观与微观市场的联系将不怎么科学和紧密；

所以，你懂的，工作量顿时增加……

另一方面，也很着急，城北拍地之后，除了知道碧桂园国际社区在大规模宣传拓客之外，中天、荣安、瓏府的情况到底怎么样了？对于眼前聚焦于城北的刚需和刚改来说，总也需要说点什么；

振东，见了个鬼了，小道消息城北和濮院的拍地动作有点大，一众KFS都被传去教育了一番，估计之前政府的政府也没给好脸色看，这年头，两头吃压力是越来越“变态”了；

于是，振东拍地没说法了，璟湖湾的开盘时间，也成了个谜！

殊不知，对于市场来说，6月，就应该是振东接风市场，很正常的一个市场经济行为，莫名其妙就断层了；

6月即将见底，半年度工作就要交差，接下去马上就是传统的7-8月淡季，你让这些准备了半年的房企怎么办？

土拍的风，一直在刮，但是与往年不同的是：

1、 好的地比以往更贵，开发商挤破头皮；

2、 政府出地水平越来越高，位置、容积率、楼面地价、出让条件、挂牌时间都很讲究；

3、 市场的成交量，与2018年上半年比，略显疲态；

4、 地价、房价的社会关注度，在下降；

这些微妙的变化，都有着底层的逻辑；

没有办贷款的客户，一直在问，接下去的房贷基准利率的上浮幅度，是会继续下调亦或走平，或者是会上调？这一点，的确敏感，毕竟利息一来一去，几十万的差距；

◎ 贰 ◎

楼市最大的风险，在于周期性和政策性，以往判断楼市，只需要找到几个确定性的指标，比如楼市政策、金融银根、供需市场等等即可，现在很多因素都是变量，甚至变化的频率也在增加，所以，跟上变化分析，权衡影响楼市的权重，只能在概率上做判定，这也是为什么今年很少谈投资楼市的原因，能看得到的确定性不多；

上半年关乎楼市的外围因素，貌似还没消停，剩下的2周，会对下半年的市场有一定的指向意义；

基建出鞘

6月10号，《关于做好地方政府专项债券发行及项目配套融资工作的通知》；

新玩法，定向大基建；

专项债文件下发之后，基建由此而来的新增资金，未来三年预计分别为5275.79亿元、5777.87亿元、6279.95亿元，对全年固定资产投资的拉动分别为0.83、0.91和0.99个百分点，对GDP增速额外拉动0.2到0.4个百分点左右；

这是开始为2季度末因为毛衣争端导致的经济适度，三季度开始做托底！

新玩法，没有直接投放货币，有利于稳定人民币汇率；

通胀也到了需要预警的时候，果蔬类上涨10.1%，直接投放货币对短期通胀会进一步推动，所以，专项债不给自己未来的操作留隐患；

还有，放水必然会增加楼市调控压力；

新玩法，最关键的，是对于地方政府来说，不需要本金的，也就是0首付的情况下，可以直接向银行融资加杠杆，解决地方债务压力基调下，鼓励大干快上； 

蓄势待发

6月初，央行行长易纲曾经表态中国在利率、存款准备金率上有充足的空间来应对贸易问题。

随即，全球开启降息潮，一向强硬的美联储，也不时放出鸽派风声，按现在看年内降息成为定局，只不过时间问题；

国内的银行准备金率有足够的空间释放，明显底气十足，“充足空间”还没用，专项债已经提前解决问题，对于二季度一直憧憬降准的市场来说，6月底的概率已大大增加；

股市和汇市，端午节后也已早已做好准备；前者筑底，蓄势等待科创板呱呱落地，后者筑顶，兵临7.0关口后，强力拉回6.91，彰显出游刃有余的态势，场外的外资，自然心领神会，6月持续流入抄底；

随机应变

下周一开始，将进入今年上半年最关键的2周14天，半个月发生的事情，对于股市、楼市全年走向有着至关重要的意义！不可不察；

3000亿美元商品关税听证会，以及24号最终的决定，对于G20日本大阪峰会的结果是一个信号，按照上周大洋彼岸传过来的消息，是鸽派的，但是我们的态度依然是不卑不亢，听其言观其行，毕竟G20会议之前，还是看实际行动；

资本市场一向相对敏感，因此，看股市目前的态势，下周一酝酿着进一步向上反弹的需要，最迟到周末，无论结果好坏，预期落地，该反弹的还是要反弹，没啥好担心的，乐观的看，

如果有意外之喜，那就更好，大盘上方缺口就是第一目标；

我们说过，中国人所有的奇迹都是被逼出来的，一旦逼到墙角的反击，从未输过；既然10年后的事情现在提前发酵，那么计划中的事情，自然也要提速；

比如，5G，2年的计划，2天内就落地，拍照，工信部，说发就发！

科创板，最新的消息是，6月10日，中国证监会副主席李超表示:开板前的各项准备工作已经基本就绪，这周，上交所官网，离上市最近的2批公司，状态更新为：已顺利过会；按照这个速度和安排，7月中旬，就只能开锣大吉的声响了！

说实话，除了楼市，国内最主要的资金池就是股市了，对于大部分只能靠做多赚钱的投资者来说，谁不想股市表现很好一些呢？何况，今年貌似更方面实体的情况和就业的形式的确不是很乐观；

但如果反弹上去能在3200点下方反复再夯实个半年，未来共振的空间就更加乐观；

◎ 叁 ◎

对于下半年的楼市，虎哥的逻辑思维是这样的：

2018年年末的政策变化，在3-5月份，已经完全体现出来了，说明无论如何调控，到目前为止，主动也好被动也罢，进入楼市的资金，没有停过——这是地价和房价今年上半年最显性的表现；

5月份之后，开发商融资的通道再次收紧，意味着接下去土地市场会出现分化：

1、 有钱的有能力的继续拿地，市场权重继续向强势房企集中；

2、 好的地块竞争竞争不会减弱，越是看不清，越看得清的地块竞争越激烈，这是资本的选择属性，不可改变，因此，从拍地的方向直接传导的就是板块的热度乃至周边房价的支撑力度，不待见的土地传导的市场变化，会从乡镇到城市里，逐步冷却分化；

3、 政府抢人抢钱的动力会导致放地的方向更趋于功利化，只有好的地才能吸引开发商和资

金，有了钱才能办事，光靠地方债是不行的，毕竟，借钱还是要还的，只有卖自己的地，才更踏实；

以上三点至少已经明确告诉我们，市场在指引这个行业走向成熟，不可逆转的趋势，那我们的选择上面自然要跟上思路和节奏，土地、房企、楼盘“三位一体”；

前文说过，不可预计的事情，上半年已经发生了，G20和科创板的影响，短期来看，与2018年年末雷同，对于市场来说，更多的还是心理层面上的，我们主要还是要本质的变化和影响，这种影响，之前说过，有周期，至少3个月；

Ok，那么三季度的7-9月，特别是7-8月，传统的楼市淡季，能够稳得住，已是极好，所有开发商的行为，都将以6月底作为上半年的收尾，颗粒归仓；

目前看，月底乃至7月初科创板开板之前，降准的概率，8成以上，短中周期的中国经济，还离不开楼市，但是政策的导向，是实体和股市，这就是今年以来乃至未来数年内楼市最大的“扭曲”，需要但不能“依赖”；

所以，所谓的“稳”字，就是出现频率最高的词汇；

而我们实质上希望的是，让市场自己做选择，干扰的政策因素越少越好；

G20和科创板的对经济的影响，正面的结果，都是在中长周期逐步体现的，一旦降准，楼市看涨的动力将在四季度逐步体现，这也是为什么4-6月土地市场依然火热的原因，地热远远大于房热，开发商在“赌”四季度；

实质上，我们说过，房价的上升，没有停过，所有的事实告诉我们，只是拉长了周期，降低了涨速而已；

所以，降准后的市场，对于调控方来说当然银根和政策也会再次加力，回到文首，对于房贷基准上升的预期的概率，6月底后，在提高！

传工行已经逐步将首套贷款利率上浮到10-15%灵活空间，对于刚需，大概率角度，上浮5-10%的范围里面，有得办还是在月底前及时办妥为佳；

刚需刚改的客户，还是那句话，随时上车，特别是在周期起伏的过程中找寻成本的低点（区域板块低点、楼盘房价低点、包括房贷基准浮动幅度的综合成本低点）；

改善的客户，还是要以自己改善为导向，不要臆想上涨的幅度，因为，收益=（涨幅-成本）/周期；在这个公式中，有三个变量；

我们跟着市场的数据和趋势走，最科学！

◎  肆 ◎

今天，我们通过非官方和官方的数据来推演几个指标，估计大家都会感兴趣！

2018年桐乡年末全市完成房地产开发投资175.36亿元，比上年增长55.4%；房地产施工面积866.90万平方米，比上年增长14.9%；竣工面积180.71万平方米，比上年增长55.0%。全年商品房销售面积154.00万平方米，比上年下降11.0%，商品房销售额203.53亿元，比上年增长10.3%，其中：住宅销售面积127.98万平方米，比上年下降3.2%，住宅销售额180.68亿元，比上年增长12.0%。年末，全市待售面积42.28万平方米，比上年末增长12.1%。 

2018年末全市户籍人口为701305人，比上年增加3703人，其中男性344717人，女性356588人。户籍人口中城镇人口404963人，乡村人口296342人，占比分别为57.7%和42.3%。；

全年城镇居民人均可支配收入56707元，比上年增长8.9%，人均消费支出28948元，比上年增长8.5%；农村居民人均可支配收入34886元，比上年增长9.1%，人均消费支出20402元，比上年增长7.7%；

年末，城镇居民人均自有现住房面积41.62平方米，比上年增加0.33平方米，农村居民人均自有现住房面积98.42平方米，比上年增加0.36平方米；

城乡居民本外币储蓄存款余额718.76亿元，比年初增加51.75亿元，增长7.8%，城乡居民人均本外币储蓄存款余额102490元，比上年增加6874元，增长7.2%。（以上数据来源于桐乡统计局）

（非官方统计，来源于市场）

城镇居民拥有房产面积：

人口404963*人均现有住房面积41.62=16854560平米

城镇居民拥有房产均价：

按照官方数据，成交均价为14118元/m²;按照非官方数据，2018年成交均价为12599元/m²，我们取平均数为 13359元/m²，考虑到新房、次新房、二手房混合，再保守一点全部按7折抵押给银行的标准来衡定，均价为9351元/m²；

So，全市城镇存量住宅的价值：1576.07亿；参考一个数据：桐乡2018年GDP 893.51亿元

本外币存款总量：人均102490*人口701305=718.77亿   

最简单的算法，如果只考虑本外币存款和城镇房产，全市老百姓的总家当为2294.84亿元；

所以最后得出的结论是，城镇房产（住宅）总价值占城乡居民中资产的比例为：68.68%！

这个数字，已经在全国公开或者半公开的数据65-75%口径范围内；

◎  伍 ◎

1576亿，68.68%，对于这个城市来说，已经是绝对之重；

客观公正的说，期待楼市崩盘，期待楼市暴跌，这只是你心里对于房价压力所致的利己心态在作祟，如果你也是车上的一员，至少你不会如此希冀，不是吗？！

这是必须直面的经济基本面，也是我们国家乃至地方的政治经济真相；

虎哥曾经做过一个比喻，5000涨到10000，1倍，体量100万平，影响资金是50亿；

10000涨到20000，1倍，体量200万平（城市规模按半径成倍扩大），影响资金200亿，以此类推；

所以，在这一轮高速膨胀过后的市场，不可能出现暴涨，也不可能出现普涨，庞大的体量和资金虹吸的能力，一行再荣万行将死；

稳定！托而不举！

所有的政策，在我们看来的所有刺激还是调控都是指向：不能涨，更不能跌，所以悬而未决的房产税的作用，亦是这样；

（建议大家仔细去看看，其中的信号值得思考）

从不确定性中找寻确定性的航标，是我们接下去孜孜以求的思考方向！

有问题在评论区留言，虎哥能力有限，但会尽量回复，或者可加微信号hawk0310咨询；