如何在更深层次理解央行（2019）第16号房贷新政！

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周末央行出新政了，对于老百姓来说，没什么比房贷更贴近自己的生活、自己的资产、自己的未来了；

我相信，最忙的应该都是各地银行系统的上上下下，其实传闻也早就有了，君不见，这个政策出台之前，LPR被重新祭出，再之前，有些城市已经连续两次调整房贷上浮利率？！

如今，10月8日前16号政策落一子，听闻，国庆可能还有更大的动作，等着看；

很多人，可能连LPR是什么也还不知道；

贷款市场报价利率（LPR），也就是贷款基础利率，创设于2013年10月，简单的说，LPR就是18家（注：8月17日，在原有的10家全国性银行基础上增加城市商业银行、农村商业银行、外资银行和民营银行）综合实力较强的大中型银行通过自主报价的方式，确立一个最优贷款利率供行业定价参考；

央行在2013年7月全面放开金融机构贷款利率管制，随后为了进一步推进利率市场化，完善金融市场基准利率体系，指导信贷市场产品定价，随后创设了LPR；

此次政策明确，个人住房贷款利率是贷款利率体系的组成部分，在改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制过程中，个人住房贷款定价基准也需从贷款基准利率转换为LPR，以更好地发挥市场作用；

也就是说，我们在10月8日房贷的成本之“锚”，换了！

我们之前的房贷贷款基准利率是4.9%，按照8月20日公布的LPR是4.85%；

我们之前计算是的方式，是比如首套房在4.9%基础上打折，95折，基础上上浮10%，等同于4.9%*.95=4.655%、或4.9%*1.1=5.39%，数字越小贷款利息越少，这点总懂的哈；

按照8月20日LPR的参照，以及16号文件的算法，因为10月8日正式执行，参照的是9月20日的LPR，如果还是4.85%，那么最低的房贷利率是，首套4.85%（比现在的基准还略低），二套上浮60个基点（1%等于100个基点），也就是0.6%，最低4.85%+0.6%=5.45%；

注意，这还没完！

人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。

意思是在刚才的全国LPR基础上，央行还把各个地方的房贷利率（准确名词是贷款市场报价利率LPR再适当上浮）交给各地决定——“因城施策”；

从底层逻辑上讲，再上浮多少就决定了这个城市的楼市加杠杆的资金成本；

比如上半年的苏州和杭州，楼市太火按不住，可以直接指导房贷利率（苏州贷款市场报价利率LPR上浮到6.00%，杭州首套贷款在基准4.9基础上连续上浮2次（上浮15%）到4.9%*1.15=5.635%），那怕苏州放贷都按基准利率来，也相当于之前的基准上浮了20%，二套甚至可以直接加200个基点，就是8%利率；

但同样的，如果遇到要去库存、经济不振的城市，也可以指导LPR基础上不加点不上浮，这样也可以引流资金回流，托底楼市；

所以，不同的城市，房贷的资金成本会出现不同，这样的一种变化，更贴近市场，更贴近每个城市的经济和金融环境，也更市场化，给“因城施策”和“房住不炒”赋予更科学的货币传导机制；

注意，还还没完；

银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限，结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素，明确商业性个人住房贷款利率定价规则，合理确定每笔贷款的具体加点数值。

银行业金融机构应切实做好政策宣传、解释和咨询服务，依法合规保障借款人合同权利和消费者权益，严禁提供个人住房贷款“转按揭”“加按揭”服务，确保相关工作平稳有序进行。

1、 论征信（信用）比人品的重要性；2、堵住转按揭的漏洞；

科普一下“转按揭”：比如说在2013年购房时房贷利率基准上浮20%，在2015年可以转按揭改为2015年当时的基准利率或9折利率，花个几千块的手续费即可；也就是说，一旦定了，变相的降低资金成本的通道封闭；

当然，文件里也提到了，如果利率高了，最短一年之后就可以再次根据市场情况来更改贷款利率，公积金个人住房贷款利率政策暂不调整；人性化之余还突出了公积金的优势，等同留了一道降低资金成本的口子；

也巧的很，嘉兴上周末刚刚出台公积金新政，有托底维稳的意图；

关于调整我市住房公积金有关使用政策的方案

（征求意见稿）

为认真贯彻“房住不炒”的要求，支持缴存职工合理的住房消费，进一步提高住房公积金运行效率，根据《住房公积金管理条例》《浙江省住房公积金条例》和《嘉兴市住房公积金资金运行预警机制实施办法》等有关规定，经研究，拟对我市住房公积金有关使用政策措施作如下调整：

一、实行差别化的住房公积金贷款政策。

（一）职工家庭已还清公积金贷款，第二次申请公积金贷款购买自住住房的，实行全额贷款政策，即在确定其可贷额度时，该职工家庭原已享受的公积金贷款额度不予扣除；

（二）恢复执行购买第二套住房申请公积金贷款利率上浮政策，即职工家庭名下已有一套住房，因购买第二套改善型自住住房申请公积金贷款的，贷款利率按公积金贷款基准利率上浮10%执行；

（三）对职工家庭第三次及以上申请住房公积金贷款或购买第三套及以上住房不予发放公积金贷款。

二、简化住房公积金贷款额度与留存额的计算方式

（一）职工申请公积金贷款时，其可贷额度按职工个人公积金账户余额的10倍确定；

（二）职工公积金贷款后其个人住房公积金账户内留存额按实际公积金贷款额度十分之一确定；

（三）职工申请委托按月提取公积金还贷不再要求个人住房公积金账户余额不低于6个月的缴存额。

三、调整职工购建房提取住房公积金对象范围

职工购建自住住房时，子女可提取父母的住房公积金，父母也可提取子女的住房公积金，但需征得被提取人的书面同意。

四、上述规定自发文之日起实行，与上述政策不符的相关政策规定停止执行。

所以，理论上讲，有公积金贷款条件的还是优先去贷公积金；

说到现在，未来住宅商业性贷款的资金成本取决于以下三点：

1、LPR的数值；2、各地上浮的点数3、你个人的条件；

02

那么，很多人会问，接下去的实际贷款利率，会涨还是会跌呢？

短期内已经涨了 

如果你足够关心，近期热点城市苏州、杭州已经连续上调房贷上浮利率，合肥甚至出现停贷的事件，这些所有的变化，都是在16号文件出台之前发生的，你不要跟我说，这事是没有关联的，LPR基础上，地方加点这个事情政策之前做和之后做还是有微妙区别的，政策出来之后（上浮）加，更敏感更有压力；

所以，短期看，该加的基本加完了！而且，貌似热点城市首套低于4.9%或则4.85%的概率也已经不太可能了，除非，你是需要去库存和救市的地区；

中期会比较稳定 

这里说的中期，至少会到2020年春节前后，一般来说，这种政策需要一定的消化周期，新老划断过程中，不同的地区和城市，面对不同的市场，其实都需要一个相对稳定的环境去消化和适应；

所以，你所在的城市目前的贷款上浮利率水平未来基本在LPR基础加点基础上，基本差不多；

长期来看“涨”了 

16号文件把房贷利率从贷款对象中单独拎出来对待和处理，没有把房贷利率和企业贷款利率不放在一个篮子里，让实体企业利率宽松与楼市利率收紧同时进行，或理解为货币的定向宽松与定向收紧，也或者可理解为，为降息降准等货币政策扫清障碍，做好充分准备；

所以，在“房住不炒”和“不将房地产作为短期经济刺激的手段”这两句话贯彻下，外加最近央行副行长那句话：降准、降息都有空间，但是有一点是肯定的：房贷利率不下降；

其实，在全球降息潮来临之际，央行已经把涉及到房地产的部分单独特别“隔离”处理；

如果进入全球进入降准降息周期（这里面因为涉及到LPR18家银行里还有外资银行），瑞士已经出现存款要收手续费，丹麦出现贷款出现负利率（补贴）的情况；

所以，如果实体经济的贷款成本降低，但房贷不降，等同实际贷款利率，“涨”了！至于，你今天说通过消费贷、农业贷、出国留学、装修贷款这种变相的低成本方式再进入房地产，我估计要么市场没啥空间，要么“此路不通”！

接下去的每个月，都有大戏，等着看！

03

房地产的行情，离不开基本面，房地产这个行业，无法摆脱全球化的政治和经济的变化；

这个阶段看行情，必须要看政策，这个阶段看政策，必须要看全局，这个阶段看全局，就需要温故知新，回顾历史；

面临十字路口的时候，有些人比较在意短期的涨跌，而有些人则更注重趋势的变化，一城一地的得失那是战术问题，并不是战略问题；

没有对错，只是眼光的长短与尺度大小的差别；

而往往，一些细节的变化往往代表一种趋势的开始；

比如说，我们平时除了价格的波动，一定还关注到户型面积的变化，20年前，作为购房者来说，还能够愉快的考虑一套120平米的多层标配，现在呢？貌似户型越做越小了吧，已经出现65-89平米的高层户型；

单价涨了，户型要解决的是功能问题，单价不涨，投资客比例缩减的情况下，面积段还往下做，又说明了什么问题？！

硬币的A面，已经见底；

硬币的B面，那是纯粹的改善，也许未来，你的产品足够好，连贷款成本这样的政策，其实对于有些客户来说，也影响不大，对吧！

如果你在马路边捡到的一枚硬币，一定要看清楚AB面；