一叶知秋，理性思考，平静接受地价房价的逻辑变化

一

秋风和秋雨，微凉，提醒着我们秋天到了，这是个令人惬意的季节；

楼市的变化与之趋同，最直观的感觉，从土拍的结果中，“节奏”终于慢下来了，岁月静好，回归理性，这份凉意，暂且来看是“善意”的；

如果说市本级8月23日的经开2019-08号地块被万科以楼面底价6500成交是个信号的话（其实也不是什么意外，拍完之后，万科的高层亲口告诉我，拍之前就已经估计到那么个结果，因为，报名的就万科一家）；

那么上周，月末30号万众瞩目的国商区核心位置，经开2019-10号地块出让就显得格外重要；

几乎所有的媒体都把这块土地出让的热度当作是下半年市场的风向标，这种逻辑依然是建立在：地价推演房价，成本决定售价这个理论基础上，《虎哥说楼》之前也提过，核心区域的地的热度不至于太差，背后的逻辑其实就是大多数人的利益所在，包括当地政府；

大部分市本级的媒体早早就把微信稿准备妥当，静等着土拍大战再次风起云涌，等待着“新王”的到来，遗憾的是最终的结果，并未热得发烫，相反的，熔断竟然也未及！

楼面地价最终被锁定在：9602元/㎡；

而且是被万科再次加码收入囊中，要知道，就在离这幅地块5不到距离，万科翡翠四季即将收官，而万科此时的加持，大概率只是补仓同板块的需要，而且，嘉兴万科，深耕市本级已久，客户数据沉淀非一般开发商能比；

正常的理解，这只是万科的一个理性的补仓动作，这个动作顺带了“白衣骑士”的角色；

我能够理解大家的心态，我也能够理解，甲方和乙方的关系，只是对于标题和内容，不能苟同，在这个阶段，任你喊破喉咙，市场已然回归理性；

我们要试着去适应和改变行业节奏的放缓，理性的土拍和理性的市场；

而且，最关键的问题，请不要区域土拍的起拍价和成交价双双新高直接和市场的热度划等号；

毕竟，按照这块地的周边环境和配套，与万达商圈的距离，配合这块地的出让条件，绝对应是大部分开发商眼中顶尖的“猎物”，如果放在上半年，地价一定石破天惊；

毕竟，按照国商区科技城周边的库存，不要说12个月，6个月都不到，这块地现在出让，明年上半年入市，刚刚好；

毕竟，按照万科翡翠四季70%一次性付款，加车位平均价格18000的强度，这块地本身具备挑战20000售价实力，还记得新希望满怀豪情10033配建6300平米拿下科技城金地剑桥风华南侧9号地块那一幕，531离830，仅仅3个月；

那些上半年摩拳擦掌，信誓旦旦手握重金的开发商到哪里去了？！

二

比对，建立在时间轴基础上比较科学，因为，拍地所处的条件背景对最终土拍的价格还是有非常大的影响；

国商区作为嘉兴市本级炙手可热的板块，从522土拍之后就一直是焦点区域，2018年6-7月是一波行情的高点，下半年大家都记得由于政经压力导致的暴击，几块地流拍后，年底12月份紫城和奥山的实际楼面地价6000+很显然被抄到底了，而2019年上半年复苏（反弹）的高点也出在科技城，但新希望9号地块的实际楼面地价并未超过绿城留香园地块的价格；

实际上，去年和今天同样的下半年7月之后的“被动”或“主动”调控，政府的反应是明显不同的；

对比一下相近苏嘉地块和万科地块的起拍价我们就有初步的感觉，土地起拍价被抬高，一方面，我们可以说，政府对于核心地块价值的坚守和认可，毕竟大部分的城市土地财政短期无法摆脱，如果核心地块的地价都“稳不住”的话，那还真成问题了；

另一方面，如果没有记错的话，今年调控里有条红线，溢价率超过50%的地块或地价创新高的话都要上报省里备案，要说明解释原因，那么相对的，土拍之前把起拍价调高些，也是很自然的动作；

接下去的9月中下旬要拍卖的两幅地块估计更说明问题，楼面起拍价秀洲22号地块的起拍价比交投祥生地块6726的起拍价大幅拉升19%，科技城留香园东侧的地块也比留香园地块起拍价8239小幅拉升2.26%；

在一手抓信贷调控，一手“稳地价、稳房价、稳预期”的背景下，我们要适应这样的变化：

1、 “熔断”和“”这几年将离我们远去，舆论风口的热点将逐步消散；

2、 起拍价和实际成交楼面地价的“剪刀差”，也就是溢价会越来越小；

3、 置业的焦点将从追逐房价的涨升转向追求产品品质的提升；

相信接下来，以长线运营和开发的“万科们”将主导这个市场，而高周转企业会由于资金成本和流速上的矛盾转而向一、二线城市要规模和现金流；

所以，同样是期房，选择的时候必然还是会有所不同；说实话，《虎哥说楼》对于嘉兴市本级一直有一个观点，以防守（自住）为主的秀湖板块接下去要比进攻（预期）为主的国商区“稳健”得多，接下去的市场会逐步证明；

回头看看，年后市本级2019出让地块的计划，对于买房者来说，那就更加“安慰”，9月伊始，显然，出地的速度明显“滞后”；

以目前市场的趋势来看，接下去到12月底，政府面临抉择：

1、 按照全市今年上半年到8月底的去化速度，库存周期显然大幅低于12个月，应加大土地供应；

2、 按照现在的土拍热度，周边乡镇地块肯定逃不过0溢价或者流拍的命运，开发商对于嘉兴市场的认知也在发生变化，毕竟上海（临港自贸区）和杭州都在大幅加码城市建设，对于客户和资金的虹吸效应愈发明显；

如果说国商区土拍给了1个信号，那么科技城和秀湖将给出另外区域热度2个信号；之后，我们将静观选择；

大概率上，整体控制土地供应，保证核心地块价值，对于市场各方，都有个交代；

对于这种骚操作，乍一看貌似游戏规则被改变了，房价的传导机制——面粉和面包的关系被颠覆了；

地价房价之锚变成了周边新建一手房均价和二手房的成交价来决定；再结合合肥二手房停贷的政策，不难看出，万变不离其宗，还是一个“稳”字，二手房停贷，二手房的交易自然枯竭，影响地价房价的二手房因素自然平稳；

所以，说来说去，影响房价的三个要素“土地、金融（货币）、人口”，前面二个显然都捏在政府手里，价稳量增，可能是政府最愿意看到的结果；

三

其实大家都想知道，接下去该怎么办？！

以史为鉴，方知未来；

过去20年，事实证明采用人均收入、人均GDP、租售比等来判断房价走势的理论，最终都是无效的，很多人都错失了上车的时机；

房价问题，极其复杂，中国的房价问题，更是让人头疼，而到目前，我们大部分的资产，都已经主动或被动沉淀在了房子里；

现在的房价，到底是高还是低了？我们的收入跟不上的话，未来房价还稳得住吗？

这20年，抛去正常市场化的因素，误判的人，至少对以下两个因素的理解，不够！

1、城市化大潮；

2、逆周期调节；

城市化的大潮中，房子，并不是居住之所这么简单，我们之所以叫上车，叫车票和船票，其实我们争夺的是教育、婚育、医疗、信息、营商、公共福利等资源的支配权；

大量的人口涌入城市，表面上是人随产业走，为了打工、经商，实质上是带领一个家庭争夺城市入场券及优质资源；

高速发展的城市化进程，城市化是水，楼市是船，水涨船高，波涛汹涌，如果按照房地产成本及居住价值来推导，城市化浪潮中的房价都存在巨大的泡沫，远有日本，近有香港；

而其实，我们买一套房，在“六个荷包”的理论下，房子是几代人的迭代投资及消费！

房价其实就是两家三代人的城市居住权+孩子的优质教育权；所以，这就导致一个结果：两家三代人共同为城市入场券而努力！

这个场景大多是这样的：双方父母的积蓄提供首付，牺牲部分养老基金及消费；夫妻二人保持稳定的工作每月按时供房；透支下一代的消费，投资下一代的教育；

所以，在中国城市化背景下买套房，不是一代人的财富投资消费与分配，而是几代人！

我们最大的失误是按照当下及未来的收入增长预测房价，实际上应该按照迭代收入以及透支能力来衡量，没有选择也不可逆转！

当然，这种现象是城市化大潮下的特例，随着城市化进程的分化，风险自然会堆积，因为“两家三代”的迭代购房模式并不可持续；价格根据供给与需求浮动，不大可能持续单边上涨，房价若偏离个人收入太远，则会出现回调，正如1997年亚洲金融风暴以及1990年日本泡沫危机；

需要指出的是，城市化浪潮后周期，就算我们还处于长三角城市群城市化进程，但一次性缴纳完高昂的城市入场券之后，应该回归到个人增速来考察房价，关注房价，需要回归到常态，即个人收入或家庭当下及未来收入来衡量；

除了以上这个因素，另外一个因素在打破这种市场的自然波动，那就是逆周期调节；

我们知道，2007年美国爆发次贷危机，理论上美国房价甚至全球房价都应该下跌，甚至经历漫长调整周期，除了美国，全球英国、澳洲、中国内地、香港的房价都经历了较大幅度的上涨；

但是，我们明确的看到，全球楼市稍作停歇，又快速上涨，中国内地和香港在2009年底开始反弹，英国在2010年之后快速上涨，美国在2011年左右各主要城市陆续复苏；

到2015年，纽约、洛杉矶等大都市房价已经达到危机之前的水平，澳洲则创下新高。中国内地及香港楼市也在这两年达到历史性高点。

这其中最主要的原因是逆周期调节起作用，简单说就是量化宽松发行大量货币，大量资本为楼市兜底，从而逆转了楼市下行周期；

1997年亚洲金融风暴后，香港楼市陷入长期熊市；而2008年金融危机，香港楼市短暂横盘之后逆势上涨，主要原因是，香港跟随美联储量化宽松的节奏向楼市释放了大量流动性；

中国M2从不到1997年的不到10万亿增长到目前的近180万亿，其中2008年之后，增加了130多万亿，房价能不涨吗？！

庞大的信贷货币，支撑着中国房地产最近十年快速膨胀；

现在，房地产又到了逆周期调控的关键点，主要来自两方面压力，内忧外患，国内经济结构调整，国外贸易争端频出，而老百姓加杠杆的能力，也已经到了极限；

短中期看，当前房地产的主基调是“稳”字当头，反应在价格上则是“横盘”概率很大！

中国楼市和美国股市的问题，不经意间走到一起，相对来说，中国的楼市还处于在相对封闭的状态，所以，控制房价，放在大格局上，实际上是降低中美博弈的风险及成本，这个问题，不可不察；

房价泡沫不可破，只能泄，怎么泄？通过经济增长消化泡沫，房价能够稳住“横盘”，就相当于用经济持续增长及收入增加来消化泡沫，现在回过头去看前段时间的LPR政策，你更加能够明白，鼓励低成本资金进入实体的必要性和迫切性；

所以，没有买房的人，你要面临的问题是，如果房价成功“横”住，你能否在这期间赚够钱上车？！

有人会问，房价会跌或者大幅大跌吗？前者是局部或短暂的市场问题，如果要出现趋势性的下跌，那是另外一个问题；

目前看，正常情况下，政府总体上可以维持中短期的横盘局面，我们不断强调，影响房价的三大因素土地、货币及人口，其中土地和货币是政府可以完全掌控的，人口，可以短时间内通过政策来吸引，但长期无法控制；

所以一个城市的未来，最终还是要看人口，之所以城市之间抢人抢破头皮，不是没有道理的无厘头；

具体来看，未来每个城市的差异化会比较明显，有些收缩性的城市，房价下降的压力较大，甚至会出现较大幅度下跌，而土地财政依赖度的城市会努力维持房价“不跌”，具体方法除了贷款支持、土地控制外，还会有行政性政策的干预；

退一万步讲，接下去如果爆发2008年的经济危机，政府则会果断救市，房价会在危机后短期内下挫，而后在货币的刺激下继续上涨，重新上演2008年之后的房价趋势，这个概率有，但不大；

说到这里，其实大家应该都该明白了：

1、 房价目前需要，整体上必须要消停一下，稳定就是赢，各方面的政策，其实最终的目的都是想——稳如狗，但是，不同的城市不同的区域，一手房和二手房，肯定会有所分化和松动；

2、 土地财政不放弃，土地资源不放开，根本性的逻辑没有变，不要去猜，你要做的，只是抓紧赚钱，还是要等机会买房，至于时间长短，我们都不知道；

3、 12345线，不同的城市，不同的区域，表现接下去会完全不同，一手抢人争取未来需求，一手搞产业挤掉泡沫，夯实房价，两手都要硬；

4、 房价的下跌问题，除了时间和空间，你也可以换个角度，对于资金成本来说，不涨其实就已经是跌了；

如果你希望房价跌到2008年以前，我想只有两种可能：一是严重泡沫崩盘，房价自然破裂下跌；二是政府放弃土地财政，目前看，前者概率不大，后者相对缓慢，因为，就算是实施房产税来替代土地财政，也是有个渐进的过程，而当房价稳住之后，压力转换为动力的节奏，亦会放缓，这个原因，涉及的内容更灵魂和深层，不再展开；

非洲猪瘟导致的结果必将“大散养，大流通”的全国化模式转向“区域规模化”养殖模式，

关于猪肉的价格，我看上得快下来慢；

房价的道理也是一样，可能以后模式变了，但你想一定要骨折到哪里去，我看也难！

【土地、货币——产业、资本】、人口三要素，自己对标评估风险；

嘉兴，房价要从“货币大水灌溉和城市房价落差”的【被动】属性上涨转身为“产业、经济、人口”优化增量的【主动】上涨，还有很长的路要走！

海盐这块地，代表着下半年的风向，容积率1.2，起拍价新高，剪刀差缩小，就是那么perfect！