【虎哥说楼】对接上海，华润、富力项目9子落桐乡，背后的玄机到底有哪些？（下）

|服务业9子落桐乡，精准招商进一步！（上）

|平安高桥新经济城默默官宣，感谢付出！（上）

|华润、富力换个“玩法”进桐乡，观其行，闻其言！（下）

壹

7月18日甲方华润官宣，7月26日政府官宣，7月29日，《虎哥说楼》再说说，这排队顺序，基本符合政治经济学！要得！

已经看过的，忽略直接去看富力篇章，没看过的，往下看；

（7月18日草签现场）

这块地，万众瞩目，去年年底，连万科都想染指，但是我们都知道，桐乡商业一直以来就是弱项，特别是东兴今年连续折戟，这个时候，需要更强的单打或者混合选手来担当，华润，目前看，挺般配！

领导亲自带队观摩凤凰湖，彰显桐乡人居高度，之后语重心长：杨家门国际商务区项目！

 扒拉扒拉华润吧！

地位：根正苗红的前身，与招商、中信、中粮等大型央企国企位列仙班；

业务领域：几乎覆盖我们吃穿住行用全部；自己去翻官网！

我们最熟悉的超市品牌之一：

家底很厚，成绩不错：

2018年，集团实现营业收入6,085亿元人民币（下同），利润总额661亿元，净利润451亿元，期末总资产14,394亿元，华润集团在国务院国资委2013-2015任期考核评级中获评为A级，被授予“业绩优秀企业”荣誉称号，在2017年度考核评级中获评为A级。在2018年《财富》杂志公布的全球500强排名中，位列86位。

上半年1-5月的地产成绩——全国第5！赫然排在融创、绿地、保利之前！

其实，最让人期待的综合体的辐射能力来自于华润的综合地产开发能力，而其中最有影响的当然是地标打造的能力——万象城！比如，我们耳熟能详的杭州武林广场万象城、钱江新城万象城！

（杭州钱江新城万象城实景照）

比如，即将于杭州城北打造的第三座万象城！

（杭州城北万象城鸟瞰意向，图片来源于网络）

非常具有现代与都市感的综合体打造方式，绿化和水系，区域中心为公园，公园两侧规划有社区养老服务用房和公共文化设施用房，明显比之前的钱江新城万象城更具有生活动感和交互功能；

华润入赘桐乡，意味着市中心杨家门片区华丽转身的开始！

这个项目的看点在于：

1、 商业部分到底是万象城还是万象汇的定位和档次？或者和杭州西溪银泰的建筑布局和业态相似？

这关乎到消费水准，我只能说，数量等级我们不能和省城比，但是消费能力桐乡杠杠的，希望有更多的精品和品牌落户桐乡杨家门国际商务区华润项目！超市有个精品超市就更好了！

2、 能不能活市中心土地价值的作用；

3、 如何平衡经营性的商业、写字楼、住宅与社会公益性的景观、公园、配套融合打造，特别是还要兼顾到市中心交通组织的流线，考验规划能力和水平！

4、 住宅部分的定位，面积和档次平衡在哪个档次？那些心心念念还想留在市中心的客群，北港小学、一中、六中的情节还能不能满足?

10天不到，同样的3房报价涨了15-28万！“国际化”进程又进一步！已经比城南高了！

其实，在我心里这个项目的打造，设计到住宅的房价只是数字，但在于城市品位和品质提升上，会对整个城市起到脱胎换骨的作用！

我们，太需要补足商业的短板，补上新商业开发和运营的一课，东兴只是过去，吾悦只是现在，我们需要更好的商业未来；

贰

谜底准备揭晓，第二大重磅项目：富力（桐乡）酒店住宅综合体！

等等，先扯扯富力！

上半年销售排名全国19,2017年收购万达70余家酒店，看看简介么，这Y明显是个全能选手，住宅不是最强，但综合开发能力不弱，粤派中的稳健型选手；

这些合作的酒店品牌都还认识的吧，凯悦、希尔顿、皇冠假日、威斯汀、利兹卡尔顿，基本上都是星级标配的国际级酒店品牌；

（杭州未来科技城富力综合体项目鸟瞰效果图）

其中印象最深的是一批双钥匙公寓，40-60平米带装修，这种产品在杭州一直很畅销，不知道这一次在桐乡这个项目里会不会出现，毕竟，带着酒店服务的双钥匙公寓，投资回报率要比普通单身公寓好很多，而且1套房子2把钥匙，双倍double租金；

记得之前我们分析过振石大酒店对于振东、乌旅大酒店对于高铁新城未来的影响，有酒店开发能力和服务水准的地产公司，还有金茂，所以，对于富力进桐乡，跟华润擅长商业一样，酒店，是其优势，当然，综合地价，肯定要比血拼的宅地，要便宜不少；

说了那么多，这个项目到底在哪儿，Where？

一目了然！这幅地最终还是被勾走了~

 （原经济指标）

具体的经济指标划分，后期还要盯着看的，毕竟住宅与酒店的比例，还是很重要；

富力拿走这幅地，振兴东路以南的1.0版本的振东彻底划上句号，一手房万科、祥生存量变限量，且卖且珍惜；

璟湖湾开完盘，振兴东路以北凤凰湖以南2.0版本的植物园板块也基本划上句号，明年，二手房里去折腾吧；

8月初的凤凰湖板块，星都会西侧的土地出让，才是3.0版本凤凰湖板块继续生长的开始；

振东，毕竟还是桐乡政府的“心尖”啊！

只是，外面的风声是越来越紧，聪明的开发商不是挖好了防空洞就是穿上了防弹马甲，钱袋子紧张又无半点独门暗器的开发商会越来越艰难，马拉松跑道后半程，眼见这差距，是越拉越开了！

叁

华润和富力项目的入驻，无疑会对桐乡整个商业和酒店业产生巨大的质变动力，这玩法看起来跟嘉兴秀湖板块的打造（引进希尔顿逸林和金狮百盛）接近；

结合乌镇、高桥项目的直接间接的官宣和落地，一夜之间，政府接连出招4处桐乡命脉（市中心、乌镇、高桥、振东）所在，背水一战，退无可退，在叫好鼓励的同时，我们也要提出自己的思考：

1、 综合体项目后期的监管和跟进很重要，商业也好，酒店也罢，应与住宅的销售进度直接挂钩，不能出现住宅卖完，商业、酒店半拉子的事情出现，话虽难听，说在前面；

2、 每一轮的资产泡沫过后，最显性的就是被遗弃的烂尾高楼，一地鸡毛，商业方面还好，毕竟桐乡的商业还有很多的操作空间和机会点，错位竞争，细分挖掘，还是有得搞；

相对而言，随着桐乡新建酒店数量的逐步增多，接下去的竞争和淘汰也会异常激烈，写字楼也是，总部大楼集群，很多写字楼都是可以销售的，大通中心年底就要开始招商入驻，绿地那个项目还有一批写字楼要销售和出租，已经明显感觉供大于求，这一点要注意供应过量导致的潜在隐患；

3、 高层建筑被人诟病的另一大问题，是让城市风格变得均质化，很多高层建筑与周边的城市环境没有任何关联，而且看上去是孤立的，且与当地社区隔绝，缺乏与当地历史、文化的关联性与结合性，会导致这些建筑显得陌生而突兀，同时也消融了城市曾经拥有的独特性，对于桐乡传统建筑和文化的挖掘和保护，不能丢！

桐乡这座城，从横着长要开始竖着长了，摩登的城市，摩登的你！