【虎哥说楼】中央再提“房住不炒”，楼市会“倒春寒”吗？！

996，值吗？！

今天，想说说996以及我的真心话；

很多人认为996是不人道的，大家都希望安逸一点的生活，事实上，我不知道其他行业怎么样？自从碧桂园砸开桐乡房产大门的那一天起，节奏就变了；

没有怪罪“老碧”的意思，这是时代和行业的必然，竞争，就是全方位的，三四五线，迟早都会“沦陷”；

从业那么多年，早年在上海打拼的时候有，工作时间早都超过了996，我记得至少有连续五六年，我都是早上9点上班、晚上10点以后下班，每个星期至少工作6天，有时候加班通宵，也是常有的事；

所以说起来，我也是996的受害者之一，但我并不恨这个东西，现在看还依然感激和怀念；

从一个卖楼的sales到学做策划，我最清晰的记忆，就是各种跑，各种写，早期的各种市场调研、市场分析报告、产品定位报告、规划（产品）设计建议、开盘前营销方案、整体营销策划方案，价格组合及体系等等；

一个小组做个调研报告和定位报告，可以整出厚厚两本“白皮书”，那时候，20天时间，能收几万块钱，发到手里的提成，没几个，其实大部分开发商都只是翻了一下，看了最后几页，娘的；

现在有的已经找不到了，有的话，现在看过去，真心觉得很LOW，想那时候全部都是word文稿，哪里有后面这种简单的PPT，累么累成狗一样，纯从这个逻辑看，似乎很不值；

但是说句掏心窝子的话，有用！说白了，就是熟能生巧；

一、逻辑思维的能力；二、底层思维的建立；三、看人看事的穿透力

从生理上说，就是反复做的事情形成的脑层“褶皱”，你问问自己，同一种游戏打多了是不是遇到关口的时候，已经知道快速“通关”？！就是这个道理；

书写的速度，考虑问题的角度，以及对待问题处理过程中层次性的思维方式，都会完全不一样，所以，开发商里出来，搞个自媒体玩玩，对我来说，并不是非常困难的事情，兴趣也好，谋生也罢，能混混；

有种说法叫“一万定律”，意思是说，一万的锻炼，可以让平凡的一个人变得不平凡，咋一听，你会觉得很好笑，那不就是机器吗？但你仔细想想，但凡你是个正常人，带着人类大脑的人，反复做同一件事情一万，会没有思考引起的思维变化吗？

早一点晚一点而已，持续坚持，你就是专家！其实，这也就是“工匠”精神的源泉，而现在社会，对于90、00甚至10后来说，就是缺少持续的专注，智能电脑的普及，社交文化的泛滥，“快”“猛”“爽”，这些短暂急促的习惯，已不知不觉成了“毒药”；

所以我常说，对年轻人来说，这是最有机会的时代，也是最没有机会的时代，意思就是：是你自己选择的成为什么样的人！

抱怨和抵制996的人越多，可能越发是件好事，因为不愿意干越多、或是心不甘情不愿被迫在干的人越多，你和多数人产生差别的概率就越大，哪怕今天你待的是家狗屎公司、今天你做的事是一堆狗屎，你只要能干得比多数人强，最后十有八九，应该都能去到那些不太狗屎的公司、干一些不那么狗屎的事！

外面越快，自己的内心一定要慢，要有耐心！

人有耐心，意味着心无旁骛，你相信价值，你不焦虑，不急躁，不盲目的跟别人比较，你有自己的节奏，你愿意投入真精力，做让自己骄傲的事情。

有耐心的人，是过程思维：相信时间的力量，明白真正的成长需要长期的付出，明白做好一件事没有捷径，必须耐心的打磨每一个重要环节，明白一个人大的飞跃都需要一定的周期，明白：结果是过程的结果。

没耐心的人，是终点思维：总是希望快点看到结果，不管最终效果怎样，总是希望更快的做完一件事，任何需要长期投入才能收获的事情，都让他急躁。没耐心的人，更看重短期效果，等不了长期价值。

越对未来有信心，越对当下有耐心。

有时候我也会失去耐心，迷失方向，所幸的是，当你明白这个道理，把自己拉回来之后，这种事情发生的概率越来越小；

心里踏实也能走得更远！996不是数字，只是一种状态，你可以接受也可以改变自己！

“大会”，一定要看懂！

楼市和股市，都是资本密集型行业，而政治经济学的本质，告诉我们，先政治后经济，代表风向标的每年重要的“会议”精神，一定要看懂，与“新闻联播”一个意思；

今年4月zz局会议格外重要，原因在于，年初以来伴随着信用由紧缩走向宽松，股市和楼市依次启动了“回暖”行情；

很多人想从高层会议中寻找两个答案：

1、政策面对于当前经济形势的判断（好还是坏）；

2、对当前宽松力度接下去的选择（大还是小）；

对第一个问题的回答，会议原文说：

“主要宏观经济指标保持在合理区间，市场信心明显提升，新旧动能转换加快实施，改革开放继续有力推进，一季度经济运行总体平稳、好于预期，开局良好。”

相比于12月zz局会议说的“下行压力较大，企业经营困难较多，长期积累风险暴露”和中央经济工作会议说的“经济运行稳中有变、变中有忧，外部环境复杂严峻”，这次对于一季度经济运行的判断，应该说是偏向乐观了。

对第二个问题的回答，这次侧重点有变化：

从7月底提“六个稳”以来，在过去几次会议中都保持了这个口径，但这次没提。而作为稳增长主要手段的稳投资、（包括）稳基建，这次也没有提；

而另一方面，防风险的篇幅明显增加，地产方面则重申“房住不炒”（两会没提），这里面有两个区别以往的表述：一个是“注重以供给侧结构性改革的办法稳需求”，一个是“城市政府主体责任的长效调控机制”；

年底的一剂药真的有这么灵？是不是就表示阶段性的适度宽松政策要退出呢？

从长远看，保增长的任务还是艰巨的，精工细活杜绝大水漫溉要保证2020年GDP翻番的历史任务，未来两年保底则需要6.2%-6.3%的增速；

所以在长期稳增长和短期防风险双重目标之下，思维更倾向于根据经济运行的实际情况去做相机抉择，最终“中期思路不变，但短期侧重点可变”的可能大大增加；

随着3月经济金融数据全面超预期，短期加大宽松力度的必要性降低（降准降息暂时偃旗息鼓），4-5月政策将步入观望期；

所以，接下去5-6月的两个月，股市是要做好科创板上市的准备，这是金融强国的大棋，不容有失，而楼市，在“稳需求”和“主体责任长效机制”的指导意见下，将再次出现直接的调控手段；

我的猜想，在于以下几点：

1、根据需求增减土地供应，平抑需求；

库存6个月不到的城市会面临加大土地释放的可能，高于36个月的城市无地可供；

说白了，像鹤岗这类人口流出的城市将很难有翻身之日，除了产业竞争之外，围绕着人口的土地财政将会是城市竞争过程中的主旋律；

土地财政城市供地机制完全转变为靠本事吃饭的土地供地机制！

2、严格控制预售证价格，其实就是“限价”，只有打掉涨价“预期”，控制投资和投机，才“疯”不起来，所以，上海走过的路，将是接下来很多城市会发生的故事；

我不止一次的和大家说过，改善性客户的买房动机很大程度上还是追求固定资产升值，不会涨，就很难激发多次购买固定资产的欲望；

这也就是去年下半年一直以来，《虎哥说楼》一直强调的未来几年刚需刚改为主的市场定律；

投资一二线，都市圈，其他的，别乱碰！

3、带装修和车位溢价，将是未来开发商在限价压力下盈利的补充手段，好的地段好的配套好的产品，依然有市场，只不过，对于高价地块的开发商来说，面临着既要吃饭也不能亏本的双重压力，但是熬过这种生死搏杀，活下来的才会有未来的话语权，也就是“定价权”！

城市、市场、开发商下半年开始都会两极分化！

注意我的表述，我们探讨的是2季度之后政策的可能性以及市场变化的趋势，短期二季度的市场（土地、新房）不会差！

因为我们说过，市场的政策落地是有一个过程的，从政策的信号到政策的手段到政策的实际影响，至少还有3-6个月的时间周期；

除了最近杭州土地（溢价并新高）和商品房市场（摇号中签率）比较直观，我们再看几个信号：

2019年一线土地成交快速回升，而且核心城市的地价开始回暖甚至新高！对房价和市场热度有传导效应！

核心城市，北京、上海、深圳、南京、苏州、杭州、宁波等一二线大多进入出租率、平均房价“双升”阶段；（具体数据不展开）

3月房企融资放量，且信托贷款再次超预期，核心原因在于土地端融资在1月份之后放开，圈内看一下身边的房企，日子是不是比去年年底要好很多；

4月《2019年新型城镇化建设重点任务》代表的户籍制度改革放开产生的纵深推进效应；

除了以上，注意关注二手房的成交价量，到目前为止：

◆一线城市二手房市场回暖；

◆二线及都市圈城市新房成交量增多；

◆普通三四线库存压力加大；

所以综合来说，短期跌是跌不动了，下半年要想大涨的可能，很小！

对了，“饥饿”成这样的城市，看清楚未来，千万别乱做决定！