42家上市物企营收超千亿

2020年，上市物企经营业绩亮眼，总营收达1321亿元，平均营收为31.4亿元，平均营收增速达36.5%，其中，碧桂园服务以156亿元营收稳居行业首位，恒大物业紧随其后位列第二位。营收最低的为兴业物联，全年营收仅有2.1亿元，行业差距逐渐被拉大。42家上市物企中，有30家营收低于平均值，另外12家物企营收占总营收的近7成。值得注意的是，2020年已有4家上市物企营收过百亿元，分别为碧桂园服务、恒大物业、绿城服务和雅生活。整体而言，2020年上市物企营收仍保持着高速增长。40家物企保持正向增长，仅有2家企业营收呈现负增长，其中世茂服务以101.9%增速领涨，营收增速超50%的企业达到12家。

盈利能力是企业生存的根本，随着规模的扩张，往往伴随着成本、费用的增长，进而吞噬部分净利。净利润高的企业，表明其推出的服务产品具备较强的“赚钱”能力。从盈利能力来看，42家上市物企净利润总额达到190.31亿元，同比增长67.5%，平均净利润4.5亿元。碧桂园服务和恒大物业位列第一和第二位，净利润分别为27.8亿元和26.5亿元。从净利率水平来看，2020年39家样本企业销售净利率均值约15.0%，其中祈福生活服务、星盛商业、恒大物业、滨江服务及合景悠活为盈利能力驱动型企业TOP5，整体净利率表现较为优秀。其中净利润率最高的祈福生活服务净利润率高达30.6%，约为净利率最低的浦江中国的6.3倍。盈利能力领先的企业整体具备三方面主要特征。首先，此类企业前端服务产品成本管控能力强，即净利率较高的企业，往往也是毛利率较高的企业。净利率TOP5企业中，祈福生活服务、星盛商业、恒大物业及合景悠活的毛利率最高。

较高的毛利率取决于企业的业务结构、业态及规模情况。综合而言，多元业务主导型物企，如祈福生活服务；商管型物企，如星盛商业、合景悠活，规模型物企如恒大物业，三种类型物企毛利率普遍较高。费控能力强的物企更能实现较高的净利润。判断一家公司经营的好坏，净资产收益率(ROE)是重要的维度之一。ROE是一个可以反映企业盈利能力的指标，该收益率越高，表明企业股东权益的收益水平约高，因而投资也更有价值。从目前港股上市物企ROE水平来看，38家上市物企平均ROE为26.3%，其中星盛商业最高，ROE为131.7%，最低的为浦江中国，ROE为11%。一个有意思的现象时，大规模物企并不意味着会有较高的净资产收益率。从在管规模来看，目前港股上市企业最高的分别是保利物业、碧桂园服务及雅生活，均在3.5亿平米的量级之上。但从ROE数据来看，平均净资产收益率TOP3分别是星盛商业、荣万家、银城生活服务，ROE分别约为131.7%、52.0%及45.5%。其中，ROE最高的星盛商业约是最低的浦江中国的12倍；是在管规模最高的保利物业的11倍。

随着规模的扩张，企业保持较高的ROE并非易事。一方面，企业的整体盈利能力、资产规模及负债能力有所不同，另一方面，企业所经历的发展阶段也存在差异，不同发展战略之下，企业在日常运营的侧重点也有所不同。资本市场表现来看，整体表现可圈可点，部分物企市值反超地产母公司，行业平均36.3倍的估值也远超地产板块，让资本市场格外关注。但随着行业回归理性，物业股股价也逐渐回落。2019年时，24家物企全年股价涨幅均值为58.02%，到了2020年，42家上市物企整体股价涨幅均值为21.55%。此外，2020年仅有15家股价涨幅超过均值，超6成物业股股价涨幅低于板块均值。规模是支撑物企股价上涨的最大动力。截至2020年年末，在管规模大于1亿平米的物企自2020年至2021年4月6日股价平均涨幅为64.54%；在管规模处于1000万平米至1亿平米的物企股价平均涨幅为36.51%；在管规模处于1000万平米以下的物企股价平均涨幅分别为—25.96%。

从成交量来看，近半物业股沦为“僵尸股”。2020年42家上市物企平均日成交量约300万股（按250个交易日计算），其中27家日均成交量低于板块均值，占上市物企数量的64%，多数物企日均成交量不足。偏弱的市场流动性，以及前期约40倍的高估值，使得现阶段物业板块的增长略显乏力。2020年下半年物业板块一度跌幅达20%-30%，期间上市的物企频频破发。第一服务于10月22日上市，当日收盘报1.76港元，较发行价跌去26.67%；合景悠活首日跌幅22.94%；远洋服务首日跌幅3.75%。事实上，随着行业逐渐成熟，物企上市的门槛正在提高。港交所越来越重视申请上市企业的质量，对应的盈利要求主要有：其一，最近一个财政年度须不低于5000万港元，且最近两个财政年度累计须不低于7500万港元；其二，最近一个财政年度不低于6000万港元，且最近两个财政年度累计不低于9000万港元。意味着一些规模较小、且经营动能不强的物企将被拒之门外。

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