热点城市高溢价频现 “熔断”机制欲降温土拍市场

热点城市土地市场在“狂欢”中迎来降温措施，西安、徐州近期相继祭出土拍“熔断”机制为市场降温。从其他城市的实践来看，该机制颇有效果。机构数据显示，3月，TOP50房企中有23家房企在22个热点城市拿地，且多数房企拿地不超两宗。同时，就各房企披露的2021年计划投资额来看，各梯队房企投资额增速分化较大。近期，西安市土拍市场又现新规，土拍采用“熔断”机制，开发商拿地要进入摇号流程。西安市西咸新区XXFX-XX02-40号宗地竞拍现场。这宗115.13亩的地块在经过中海、华润、万科、金后，在下午6点达到熔断价格225080万元。根据相关规定，该宗地块宣布流拍，进入摇号流程。

在XXFX-XX02-40号地块拍卖之前，西安市能源金贸区地块拍卖的成交溢价率高达279%。因此，在XXFX-XX02-40号地块竞拍前，便设立了“熔断+摇号”的双重机制。徐州市下发《进一步促进市区房地产市场平稳健康发展的若干措施》，除集中供地内容外，明确提出建立土拍熔断机制，“在土地招标拍卖过程中，当溢价率达到50%或超过设置的最高限价时，中止网上竞价，采取摇号方式确定竞得人。”同时提出，根据土地供应情况，指定区域年度商品住房最高限价。徐州市曾集中出让两宗地块，总起价15.21亿元。在经过401轮报价后，徐州万起企业管理服务有限公司以28.85亿元竞得2020-94号地块，溢价率达136.09%。数据显示，2020年前11个月50城出让土地方面，徐州以46.78%的溢价率位居榜首，同比增长133.21%。

西安、徐州为何相继出台“熔断”机制？“主要还是近期的土拍市场太火。”某TOP20房企投资总监告诉中国证券报记者，“从调控的角度看，‘熔断’机制的作用还是蛮明显的。”金科股份近期表示，“土地集中供应”和“三道红线”“银行融资两集中”政策共同构成了土地供给侧改革的机制。各房企结合自身出发，2021年的计划投资额增速分化差异较大。蓝光发展2020年土地投资计划额度不超400亿元，公司实际新增房地产项目60个，总建筑面积约962万平方米，新增项目数量中新一线、二线及强三线城市占比八成，华东区域占比四成。2021年，公司计划土地投资总额不超350亿元，房地产项目计划开工面积1200万平方米，竣工面积650万平方米。

碧桂园常务副总裁程光煜表示，2020年碧桂园的权益投资额是2092亿元，今年的计划跟2020年相当。谋求规模增长的房企则计划投资额增速明显。金科股份计划2025年公司总销售规模中的“地产+”业务销售规模达到500亿元以上；持有优质资产大幅提升，优质资产规模达到300亿元-500亿元。公司披露的数据显示，公司计划2021年全年销售目标不低于2500亿元，计划新开工面积约2900万平方米，计划竣工面积2600万平方米，年末在建面积约7100万平方米，并进一步拓展土地储备资源。数据显示，今年中海地产的权益投资金额预计将达到1650亿元，同比增长25%。数据显示，2020年下半年样本房企拿地强度集体下降，红、橙档下降更明显，分别较2020年上半年下降9.4%、16.2%。红档房企中恒大、橙档房企中华侨城、黄档房企中禹洲、世茂拿地强度均明显下降。

数据显示，3月，全国经营性土地供应总建筑面积19963万平方米，环比增长21%，同比下降34%。价格方面，受重点一、二线城市成交量大幅缩减影响，3月平均楼板价环比下降13%。就3月拿地数据来看，热点城市住宅拿地集中度普遍下滑。从成交供地比(房企拿地数量/同期供地数量)来看，一季度TOP50房企住宅用地成交供地比为18%，远低于2020年同期的31%。就具体房企来看，3月，TOP50房企中仅23家房企在22个热点城市新拿住宅用地，碧桂园、中海、龙湖、旭辉在22个重点城市拿地力度相对较大，其余TOP50房企在热点城市住宅用地拿地不超过两宗。住建部副部长4月8日约谈广州、合肥、宁波、东莞、南通5个城市政府负责人，提出不将房地产作为短期刺激经济的手段，切实扛起城市主体责任，确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标。有业内人士认为，在“房住不炒”背景下，不排除更多城市祭出“熔断”机制为土地市场降温。

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