楼市进入调整期，今明两年怎么买房？内行：这里

2019年11月已经进入到了下旬，不知不觉间今年还剩下不到50天时间了。在笔者看来，在楼市调控持续深入，融资渠道持续收紧，房价预期持续转变的情况下，无论是购房者还是开发商都已经逐渐趋于理性，所以从现在开始一直到2020年，房地产市场基本都不会发生太大的波动了，平稳大概率仍旧是今明两年房地产市场的关键词。

根据国家统计局最新发布的10月份70城房价数据来看，无论是新房还是二手房，一二三线城市的房价环比涨幅都出现了回落：一线城市新房回落0.3%，二手房回落0.2%；二线城市新房和二手房回落0.1%；三线城市新房和二手房回落0.2%。此外，值得注意的是，二手房下降的城市数量上升到了35个，7个持平，28个上涨，这是继2015年4月以来，下降数量再次超过上涨数量。众所周知，二手房房价调整完全由业主决定，所以变动情况更能反映市场的真实温度。

不仅房价有了明显的调整迹象，土地市场也逐步降温。国家统计局数据显示，今年1-10月份，房地产开发企业土地购置面积18383万平方米，看起来数量的确不少，但是与2018年同期相比大幅下降了16.3%。同时，今年1-10月份土地成交9921亿元，看起来数额同样巨大，但是与2018年同期相比下降了15.2%。此外，根据某研究机构监测全国主要40城发布的土地报告来看，10月份土地成交溢价率为14.3%，已经连续4个月下降。显而易见，土地市场往日热闹的风光已经不再。

在笔者看来，在稳地价、稳房价、稳预期的楼市调控目标下，不管是地价、房价、还是预期都已趋于平稳，甚至还有下行的态势，这意味着闭眼买房的阶段已过去了。当然，必须明确的是，伴随楼市进入调整期，购房者面临的问题并不是买不买，而是如何买。这么说，原因有三个：一是楼市平稳调整是大势所趋，大涨大跌不现实；二是对于人口流入、就业机会良好的城市来说，升值空间依然存在；三是城镇化还有一二十年的空间，未来改善需求会成为主流，所以好房子仍有市场。因此，伴随楼市进入调整期，购房者也应该更新买房“姿势”，看准三个方面：看资金、看地段、看规划。

第一，看资金：了解所在城市各个片区的房价水平和变动情况，然后本着合理负债、量力而行的原则，筛选出自己所能够承受的片区和楼盘。

对于任何一个城市来说，由于地段、配套等因素不同，无论老城区、新城区，还是郊区，房价水平各有高低，而且悬殊往往并不小。因此，对购房者而言，选择房产最基本的出发点就是结合自身的经济实力，以及对未来工作和薪资的预期，然后筛选出自己能够承受的片区和楼盘，一旦脱离了实际能力，房子可能只会变成累赘。一般而言，月供最好控制在30%以内，最多不要超过50%。当然，每个片区的房价抗跌情况不一样，面临严厉的楼市调控，有的片区可能已经下跌了一两千，而有的片区则依旧保持平稳，所以想要买抗跌盘，这也是很关键的判断指标。

第二，看地段：买房并非只是买套房子这么简单，真正购买的是房子背后的价值要素，既能满足自身的需求，也能实现房子保值增值，其中最根本的判断标准就是地段。

李嘉诚曾说过，决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。过去这些年里，对于购房者、开发商、中介经纪人来说，这句话估计早已烂熟于心了。其实，房地产之所以叫房地产，顾名思义，就是房和地结合，而过去这些年的经验也已经表明，房产增值往往就来源于土地增值，说得直白点就是房子的位置和地段，地段好房价就更具稳定性。在笔者看来，房子越靠近以下几个地方，未来越具有升值空间。

第一种是坐拥优质的房子。让孩子赢在起跑线，是很多家长的共同心声，如今的家长更舍得为孩子在教育方面加大投入，而且同一片区，(学)区房比普通房往往贵20%左右，所以未来(学)区房会继续领跑同片区的房价水平。第二种是紧邻快速交通工具的房子。随着城市面积的扩张，如今的房子已经趋于郊区化，而工作地点则在市中心，因此缩短通勤时间成为年轻人的共同心愿，随着年轻人不断流入，紧邻地铁、BRT等快速交通工具的房产无疑会更具增值空间。第三种是靠近核心商业中心的房子。一座具有代表性的商业综合体，往往是一个片区的名片，会吸引大量人流以及品牌入驻，最终带动周边房产增值。

第三，看规划：买不起热点区域就买潜力区域，可以参考城市未来5到10年内的发展规划和发展方向，从而做出最适合自己的买房选择。

买房过程中，很多购房者买的房子都是比较偏远的，配套也不完善，其实他们看中的是未来的规划。最近这些年，随着城镇化的不断推进，对于一些大城市而言，除了主中心以外，都在打造副中心、次中心。因此，对购房者而言，要想买到高性价比的房子，应该了解未来5到10年的发展规划，买不起市中区，可以考虑副中心，或者更有潜力的次中心。以济南为例，除了主、副两个城市中心，还规划了5个次中心，以及12个片区中心。笔者认为，面对这些重点区域，购房者可以在自身经济实力和片区升值空间之间寻求平衡点，然后选出适合自己的房子。

不管怎么说，伴随楼市调控从短期向长效机制过渡，我们可以预见的是，至少到2020年楼市调整仍然还会继续。因此，对于购房者而言，闭眼买房，买到就赚到的阶段已经渐渐过去了，如果接下来考虑买房，既要看准眼前的地段价值，也要看准长期的规划，当然前提条件是量力而行、合理负债，不要让房子成为累赘。