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买二手房时,找中介还是自己买?过来人:买之前先了解这3点下一篇
为什么现在的二手房子挂了很久都卖不掉?专家一针见血10月14日和15日,10月份楼市两个最重要的官方数据公布,70城房价数据和房地产开发投资和销售情况。这两份数据,对于观测楼市后续政策走向还是非常有参考价值的,以下是我对这两份数据的一些感受。
一、房价仍在跌,一二线却在回暖,调控难松绑
1-10月份,全国房地产开发投资增速虽然继续走低,今年最高点出现在4月,为11.9%,随后一路走低,到10月降至10.3%,而房地产开发企业土地购置面积1-10月份也同比下降了16.3%。而土地成交价款只下降了15.2%,从这里我想说明一点,那就是地产商们的拿地成本在上升,而总的拿地面积大幅萎缩,跟开发商资金到位有一定关系,也影响了开发投资增。
从房价来看,10月份房价实际上是又跌了。10月份商品房销量为14072万平米,销售额为12926亿,单价为9186元/平米,低于9月份的9266元/平米,这已经是自7月份以来的连续4个月下跌了,也是今年4月份以来的最低值。
不过这里有几个因素需要考虑,其一就是房地产开发商借助金九银十,大规模降价促销,这在一定程度上拉低了房价。其二是东部地区销售额增速呈加快趋势,1-10月份增长6.8%,增速加快0.8个百分点。
至少目前一二线城市房地产的走势释放出来的信号就是,未来调控放松的可能性仍不存在,金融层面也不要指望有多少松绑,诸如房贷利率等基本上仍然会维持稳定或小幅上涨态势,这对于all in一二线城市的大中型房企来说,未来压力仍然会比较大。融创孙宏斌说过,未来房企发展将更多依赖经营现金流和股本资金发展,而不是举债扩张。
总结起来就是,整体仍处于降温趋势,但一二线城市整体呈回暖趋势,实际上,随着深圳楼市情绪被点燃,整个一二线城市都有可能受其影响,一线城市可能会首先跟上,其他城市会稍慢一些。当然,这种变化会被密切关注,一旦超出容忍度,政策必然会做出反应,所以倒也不必过于担心。
二、三四线城市不太妙
关于70城房价,相对于不那么真实的新房价格指数,我们重点关注二手房价格指数。在二手房价格指数中,我们梳理了近6个月以来非直辖市非省会城市中二手房价格下跌城市数量。结果发现,6-10月份,分别为12个,9个,8个,14个,20个。整体来看,下跌城市在增多,整体感觉不太妙。自从三四线政策红利消耗殆尽,开发商开始大规模调整布局,将更多资源投入到一二线城市之后,三四线城市出现了越来越多的限制开发商降价的通知,但二手房不同于新房,供应多且零散,即便要控也会放在后手,所以,二手房价格指数已经释放出三四线城市房地产有进一步降温的趋势。
不过对三四线城市来说,地方城市会有更多的调控空间,比如给补贴,免契税等等,这些基本上不可能在一二线城市出现。这些措施会在一定程度上吸引部分定居人群购房,比如来自农村的转移人口,也有助于城镇化率的提高。从消费的角度来说,这没啥问题,毕竟买来自住;但是从配置的角度来说,还是不要碰了。
责任编辑: tongxiangadmin
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