成都住房限购升级 热点区域限制

17日下午，成都市公布了新的房地产限购方针，成都市政府官方网站发布了《成都市人民政府办公厅对于印发进一步推进我市房地产商场健康发展若干方针办法的告诉》(下称《告诉》)，告诉指出，进一步加强成都高新区南部园区、天府新区成都直管区等热门区域住宅限购办法，推进职住平衡，削减交通拥堵。

城南热门区域

购房加大户籍约束

新政最受重视的一条莫过于对成都部分区域进行的限购晋级。《告诉》中清晰说到，将进一步加强成都高新区南部园区、天府新区成都直管区等热门区域住宅限购办法，推进职住平衡，削减交通拥堵。

自即日起，成都高新区南部园区、天府新区成都直管区的户籍居民或在成都高新区南部园区、天府新区成都直管区安稳就业并接连交纳社会保险或自己所得税1年以上的其他地区户籍居民，在本区域内无自有产权住宅，且2016年10月1日后尚未在成办发〔2016〕37号文件规则的住宅限购区域内新采购产品住宅的，可在本区域范围内采购1套产品住宅。不符合上述条件的居民，不得在上述区域采购产品住宅。

根据成办发〔2016〕37号文件，限购区域是指在成都高新区、成都天府新区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫县范围内施行住宅限购，同一身份自然人、法人只能新采购1套产品住宅(法人单位经审查确属用自有资金采购产品住宅且用于员工自住的在外)。严格执行住宅限购地区信贷方针，采购二套房商业性自己住宅借款首付款份额不低于40%。

公积金借款新政

余额和时刻双挂钩

告诉对公积金借款也进行了约束。

住宅公积金借款最低首付款份额方面，采购首套住宅或已有一套住宅，并已结清相应住宅借款余额的，最低首付款份额为30%;已有一套住宅，但未结清相应住宅借款余额的，最低首付款份额为40%。对采购第三套及以上住宅的缴存员工家庭不予以公积金借款。

更主要的是，《告诉》对公积金借款额度也进行了更强的约束，即施行公积金借款金额与员工缴存余额和缴存时刻双挂钩方针。

此前，成都住宅公积金管理中心单笔住宅公积金借款最高额度为：符合住宅公积金自己住宅借款条件的两人及以上的员工家庭，单笔最高借款额度为70万元，单员工单笔最高借款额度为40万元。单笔可贷额度计算公式为：借款人(包含一起借款人)请求借款时上月住宅公积金正常缴存余额之和的20倍。

新政施行后，两人及以上的员工家庭借款额度=(借款人公积金缴存余额+一起借款人公积金缴存余额)×20倍×缴存时刻系数(上限70万元);单员工家庭借款额度=借款人公积金缴存余额× 20倍×缴存时刻系数(上限40万元);缴存时刻小于12个月的，时刻系数设为0.5;缴存时刻在12个月至24个月的，时刻系数为0.9;缴存时刻在24个月以上的时刻系数设为1。

焦点1

城南二套房首付七成?

风闻“最严首付方针”行将出台

值得注意的是，《告诉》中还有一条对于房贷方针进一步调整的信号，原文为：经人行成都分行会同四川银监局，辅导四川省商场利率定价自律机制充分酝酿并做出抉择，进一步调整成都市有些区域差别化住所信贷方针。

尽管新政并未清晰区域差别化的具体办法，但记者向业内人士了解到，所谓差别化是指将对高新南区和天府新区成都直管区的房贷履行二套房首付七成的新政。

目前，二套房首付七成的方针主要在北京、上海、深圳等一线城市施行，若音讯事实，这将是成都史上最严的首付方针。

焦点2

严厉束缚囤地、惜售

优化土地供给，添加有效供给

土地商场方面也出台了新政。《告诉》请求，对取得土地后约竣工时刻满一年仍未实现100%请求出售等做法的开发公司，归入成都房地产职业信誉信息渠道记载，且在房子具备条件并上市出售前不得参与土地揭露出让商场竞买。

对约好开工开发日期满一年未开工开发的，依法依照土地出让价款的20%征缴土地闲置费;对开工开发日期满两年以上未开工开发的，依法回收土地使用权。此外，成都市还表明将发布全市经营性建造用地出让3年滚动供给计划，稳步添加住所用地供给规模。

并且，新政对开发商预售的束缚也进一步晋级。《告诉》指出，成办发〔2016〕37号文件规则的住所限购区域内，产品住所项目面积在5万平方米以上且分期开发建造的，每期请求预售面积不该低于3万平方米(尾盘除外)，在5万平方米以下的应一次性请求处理预售许可。

新政布景

国庆“限购令”效应未彻底闪现

其实在本年国庆节第一天，成都市就现已出台过对于房地产约束的办法，包含重启限购、进步二套房首付份额等等。但从10月以来的数据看，方针效应或没有彻底闪现。

四川华夏监测数据闪现，10月成都产品住所主城区成交面积126.07万㎡，环比上涨25.96%，不过成交均价为13113元/㎡，环比上涨仅6.74%，其间高新区和金牛区涨幅最大，分别为14.21%和11.10%。

对此，四川华夏地产剖析以为，成交的上升主要是受9月商场成交会集存案影响。事实上，从11月第一周的数据来看，主城区现已全体看跌，除高新区北辰香麓和北大资本颐和翡翠府会集存案以外，其余各区均呈现大幅下滑。其间，青羊区成交0.17万㎡降幅最高，达94.83%;其次为武侯区，成交0.21万㎡，环比下滑为80.31%。

四川华夏战略剖析以为，从包含成都商场在内的全国商场来看，方针效应现已开端闪现。预计未来商场中，本轮方针调整将迅速按捺房价过快上涨，商场的过热成交将会显着被按捺。短期内，有些曩昔报价过高的项目和二手房价格会迅速回调。不过，因为前三季度房企出售业绩良好，四季度房企降价的动力并不充足，商场未来的调整期或将保持6-9个月。此外，这一轮商场的调整起伏，还要是看信贷收紧的尺度。假如一旦年末央行额度吃紧，房价的下调很可能会蔓延到许多城市。但假如信贷不收紧，很可能调控影响将会偏弱。

专家解读

西南财大经济学院副教授、博导、留美经济学博士刘璐：

“因区施策”

有利于成都楼市平稳开展

17日，成都市新一轮住宅限购方针发布后，西南财大经济学院副教授、博导、留美经济学博士刘璐接受了华西都市报记者采访，对成都房地产限购方针的升级版进行了具体解读。刘璐以为，本次调控办法最大亮点在于“因区施策”。

要点整理存量土地

“新政中说到，对溢价率超越60%的土地，要在三个月内交清悉数土地出让价款，这是对高溢价率的地块实施的对比严峻的规则。”刘璐说，该条办法能够防止公司拿地以后“囤很长时刻不开工”。

刘璐以为，新政中说到的“添加有用供给”和这条办法都是对于土地存量商场。“我以为这是在整理存量土地。”刘璐说，这些年监管部门对公司拿地后何时开工、竣工有了对比清晰的规则，但在更早前，没有这么具体的规则，也就形成公司拿地后迟迟不开工。

“对约定开工开发日期满一年未开工开发的，依法依照土地出让价款的20%征缴土地搁置费;对开工开发日期满两年以上未开工开发的，依法收回土地使用权”，刘璐以为将有用防止公司囤地状况的呈现。

“在商场对比好的状况下，如果有新增土地供给，往往会有对比高的成交报价。但是对存量土地的整理，不会影响土地成交报价，所以能够十分有用地添加住宅供给，防止了土地搁置。”刘璐说。

防止楼盘“分批跳涨”

《告诉》中说到，要完善房地产预售处理，加强报价辅导。在刘璐看来，这一条办法是在成都上一轮房地产调控方针的基础上，对房地产推广环节作出了愈加具体的规则。“首要意图是防止报价跳涨。”刘璐说，曾经房地产推广手法往往经过分批进入商场，“不一样批次之间会有一个价差”。《告诉》对此作了更具体的规则，请求“项目面积在5万平方米以上且分期开发建造的，每期请求预售面积不该低于3万平方米(尾盘在外)，在5万平方米以下的应一次性请求处理预售答应”。刘璐以为，这将对楼盘分批加价进行约束，“不太可能呈现不一样批次跳涨的状况。”

《告诉》中还调整了住宅公积金借款最低首付款份额，并实施公积金借款金额与员工缴存余额和缴存时刻双挂钩方针。刘璐以为，住宅公积金借款最低首付款份额与此前调控方针差异不大，但借款金额与公积金存缴余额和时刻双挂钩，“是一种辅佐的信贷收紧的手法”。

因区施策是最大亮点

刘璐以为，本次调控办法中，最要害的是“深化因区施策，强化限购限贷”。“这次调控把目光放在了成都房地产商场最活跃的高新区南部园区、天府新区成都直管区，也即是咱们说的城南。”

与上一轮调控比较，本次调控办法中添加了“在这两个区域工作并接连交纳社保或个人所得税1年以上的外地人才能买一套商品房”。刘璐以为，这一办法的意图在于防止短期外来资金的炒作。

“从中能够看出，高新区南部园区和天府新区成都直管区两个区域的限购方针进一步收紧，这也能够预测出，在这两个区域采购二套房的首付份额肯定会大幅上升。”刘璐说。

纵观本次调控办法，刘璐以为，最引人注意的是对于热门区域实施“因区施策”。“我国楼市分解很严重，不一样城市之间，方针不能‘一刀切’，甚至在城市内部，不一样区域之间分解也很大。”刘璐说，他一直呼吁实施分区域的调控方针。

“这是一种十分科学的调控方针，契合分类调控和分区域调控的理念，这次调整办法的发布，没有改变成都楼市健康开展的态势，对确保成都房地产商场的平稳开展有积极意义。”刘璐说。