桐乡

深圳“房价收入比”世界第一 是发达国家10倍

2016年11月16日来源:真话财经行业动态责任编辑:zhouzhihang

在本轮国内房价上涨大潮中,深圳房价涨幅一举超过北京、上海等传统大城市,中国一线城市的房价格局正在悄然发生着变化。

深圳“房价收入比”世界第一

据国际货币基金组织(IMF)最新发布的全球房价观察报告(Global Housing Watch Report)显示,2016年上半年全球各大城市的房价收入比深圳以38.36位居第一。

房价收入比就是房屋总价与居民家庭年收入的比值,其指标主要用于衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平,直接反映房价水平与居民的自住需求相匹配的程度。

前几天,深圳才以全国房价收入比第一“勇夺”全国最苦逼城市称号,这下又成了全球最苦逼的城市了。

除此之外,排名前十的城市中有五个在中国:香港以34.95位居第 4;北京以33.32位居第 5;上海以30.91位居第 6;广州以25.85位居第 10。

房价收入比

38.36的“房价收入比”意识着什么?

世界银行提出,发达国家正常的房价收入比一般在1.8~5.5之间,而发展中国家合理的房价收入比则在3~6之间,比值越大,说明居民家庭对住房的支付能力越低。

《真话财经》粗略计算,和发达国家房价收入比的平均水平相比,深圳38.36的水平已经达到发达国家的10倍。

再看这组数据,美国1975年到2005年之间,房价收入比逐步从3上升到约4.7,2001年之后随着美联储执行过度宽松的货币政策,房价的上升速度明显快于收入上升速度和租金上升速度,使得房价收入比最高达到5左右,随后发生次贷危机,房地产泡沫破裂。

根据《福布斯》杂志2007年7月综合官方数据对美国房价收入比最高的地区的排名,当时美国房价收入比最高的3个城市分别是加州洛杉矶、加州旧金山和加州圣地亚哥,房价收入比分别为10.1、9.4和8.3。

除了房价收入比,还有一个类似的指标可以衡量居民对房价的承受能力,这个指标就是房贷收入比。

一般在买房过程中,大部分购房者会选择贷款买房,这就关系到房贷收入比,简单来讲,房贷收入比就是购房者每个月的月供和实际收入的比率,比如每月还房贷5000元、实际收入10000元,这个比率就是0.5,即50%。

知名经济学家巴曙松之前在博鳌地产论坛上指出,中国的房贷收入比增长非常快,已经接近发达国家的水平。日本的房贷收入比从80年代起大幅上升,2000年左右达到0.6左右,而中国在2015年底的居民房贷收入比已经高达0.46,已经超过日本房价泡沫时期的水平。

巴曙松预测,如果房贷增速维持在25%到30%的增速,预计到2020年,中国的房贷收入比会达到美国次贷危机时期的水平,而深圳目前的房贷收入比已经超过了加州的水平。

深圳房价现在到底有多高?

国际知名房地产咨询公司莱坊(Knight Frank)发布的全球大城市2016年一季度房价涨幅排行榜上,深圳以62.5%的季度房价平均涨幅雄踞榜首。

根据深圳国土局统计数据显示,9月5日至9月11日期间,深圳新房均价60225元/㎡,环比下降14.0%。其中南山达96878元/㎡,福田也同样突破9万/㎡。二手房成交均价57350元/㎡,环比下降0.58%,与前期基本持平。

以500万为例,在深圳只能买个83㎡的房子(二手房价也只能买87㎡的房源);而在最贵的南山,只能买到52㎡的房。

对于深圳居民而言,这绝对不是一个好消息,假设在深圳工作的一位白领没有任何其他花销,税后年薪20万元,那么TA购买500万元的房产仅首付就需要7年时间。

在《真话财经》看来,如果按照巴曙松的预测并参考国际经验,深圳的楼市可能已经到了最危险的时候,深圳房价已经远远超出了居民的购买水平,而支撑现在高房价的大部分因素是投资需求。

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